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2018-09-23 13:22 来源:中国发展网

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思想者

蒋智生:回归一二线,回归中心,我们得进城
来源: 新京报 作者:自曾晖 时间:2018-09-23 17:45:42

  蒋智生表示,今年华润北京制定了销售100亿、租金收入10亿的目标。图/CFP

  央企明星、香港蓝筹股之一的华润置地以稳健著称,去年卖出692.1亿元,2015年预定的销售目标定为780亿元。北京大区今年主动将销售目标上调到100亿元、租金收入10亿元。

  作为华润置地北京大区掌舵人的蒋智生,在一线操盘过华润北京最知名的项目橡树湾、也负责过天津等区域公司。既精通营销又有丰富区域统筹经验的他,2011年底被任命为华润置地北京大区总经理(北京大区包括北京、天津、唐山、郑州、秦皇岛、石家庄),2013年被任命为华润置地副总裁。

  谈策略 把嘴张大些 管好现金流

  新京报:今年华润北京的考核指标上有什么安排,比如拿地、回款?

  蒋智生:我们内部没有拿地指标的要求,销售目标集团给定了80亿,这几年华润北京一直是80亿的量级,我们想今年涨点吧,我们自己定了销售100亿,租金收入10亿的目标,租金这块每年都很稳定,这就是做投资业务最大的好处,不像销售类产品每年都有波峰、波谷。

  新京报:现在回款率高大家才觉得是有质量的增长,华润去年回款率如何?

  蒋智生:我们基本做到当年75%左右,不算特别高,但是没办法,北京政策较严格,有的住宅封顶才能做按揭,公建项目要做竣工入住才能按揭,导致回款会受到影响,比如密云项目去年卖了8个多亿,现在收了一堆30%首付款,剩下的70%还等着封顶后按揭,一下就把数字拉低了。

  新京报:北京库存大、回款慢,今年营销上怎么打?

  蒋智生:今年北京推出的产品比较多元,多元是现在规避市场风险的最好办法。之前我感慨我们的产品有点“一元论”,户型大、总价都较高。今年为了面对整个市场,就把嘴张得更大些,产品更多元。

  谈项目 今年预计北京将有六盘在售

  新京报:今年华润置地新项目的推盘计划如何?

  蒋智生:除了橡树湾和公元九里在售外,今年年底前我们打算开卖的有:南四环白盆窑项目华润城的自住房部分,29000元/平方米,80平方米、88平方米两居为主,240多万元的产品;还有我们新推出的南二环的亚林西项目昆仑域,目标也只是卖限价房,21000元/平方米。我们在门头沟新推的项目是悦景湾,小loft产品,总价一两百万;6月预计推出密云橡树湾的二期,80多平米的两居和110多平方米的三居。

  新京报:有没有最担心的项目?

  蒋智生:今年拿下了一些大体量的项目,大家看地价很高,风险很大,但是现金流管好了,也能做好。华润今年拿下了一些土地总价比较高的项目,如果在过去,我们就不着急开发,反正地价会涨,我们慢慢来,但未来我们不抱这种方面的期望。这时候我们就需要自住房和保障房快速销售。

  比如华润城的总货值是86.25亿元,但房屋类型结构是433,即40%的限价房卖17000元/平方米,30%的自住房卖29000/平方米,30%的商品房,而限价房和自住房的货值加一块就有60个亿元了,我觉得拼速度,赶紧能够在一年多一点的时间形成回款,快速有现金流,撬动更大的杠杆。

  新京报:但也有的开发商自住房没有实现快速回款,你会有这个担心吗?

  蒋智生:自住房之前出现弃购,更多是因为位置不好,其实这个客群非常大,今年华润自住房货源的位置都相对较好,价格也有竞争力,我稍微有点担心限价房,因为限制了住户,比如定向要给丰台区的住户,要求家庭年收入低于8.8万元,这是一个很大的硬门槛,我们的房子是57平方米一居,65平方米两居,卖17000元/平方米,总价大概100多万,我担心这对低收入客户是个挑战,现在想和丰台住保办多沟通,看能不能定向安置一批。

  新京报:华润在密云也有一个橡树湾项目,很多开发商说密云类似于一个三线城市,市场太小,华润今年怎么做?

  蒋智生:去年我们密云项目吃的是当地市场,没想还卖得挺好,今年一开始也担心客户不够,我们想往北京走、往密云乡镇走去找客户,不过近期发现情况比预想乐观,基本还都是密云本地的客户,我觉得密云还有机会,我们手里还有10万平方米住宅,今年还是以当地市场为主。

  谈市场 北京土地溢价效应日益弱化

  新京报:你怎么看北京市场?

  蒋智生:北京市场原来房价快速上升,地价也在快速上升,现在房价曲线和地价曲线成了平的,这点我觉得是最可怕的事,当这两条曲线是平的时候,我们靠什么去增长?这是我们要去面对的挑战。

  新京报:曲线平了有什么可怕?

  蒋智生:原来是我只要买地,买完过段时间发现新地都涨了,那时候我们不太担心,现在从2013年开始,那批买完地的开发商到目前为止还真没有挣过大钱的,能挣个百分之几的利润、能走出去都算是不错的买卖了。过去没有发生过,2年拿完地之后,开发商手里的地没怎么涨钱,你看现在很多项目都出不来。

  新京报:华润在华北其他不少城市也有项目,对于那些城市,你怎么看?

  蒋智生:去年我们在秦皇岛卖了1.8亿,在当地市场排第五位,我觉得这很可怕,去年秦皇岛卖了180万平方米,我觉得有点太低了,唐山去年市场不太好,也卖了600万平米,5000多元的均价,一年300亿的市场份额,华润卖得很好,连续四年销售排在前三,一年卖8个亿,相当于3%的市场占有率,我们现在也要回归到唐山的市中心。

  新京报:所以今年要“回归一线”、“回归中心”?

  蒋智生:其实我们今年选的地都挺好的,我们要回归一线,也是回归相对市区里面的价值低谷,比如说我们在南二环、南四环,丰台并不是传统豪宅地,但比起五环外的东坝、孙河,我们还是有点信心。因为区位在那儿摆着,交通、配套也更方便成熟;包括上海拿的70多个亿的地王,在上海中环边上,上海闸北等同于北京的丰台,但我们觉得不错,都是我们回归一线选的地。

  再者三四线城市,我们也都是往中心走,我们在郑州、石家庄的项目都在市中心。回归一二线,回归中心,我们得进城。

 

(编辑:郑克姗)
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